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胡叶凤律师   胡叶凤律师,中共党员,执业于浙江泽大(平湖)律师事务所,系中华全国律师协会会员,浙江省律师协会会员,平湖市法律援助中心志愿者,严格遵守职业道德和执业纪律,以事实为依据、以法律为准绳,为客户提供最优质、最专业... 详细>>

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律师姓名:胡叶凤律师

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法律常识

购房合同违约的诉讼程序是怎么样的

 购房合同,是在双方签订之后就马上生效的。但有时会发生这样的情况:交房时和当初约定的不一样,这时候是可以向法院提起诉讼维护自己的合法权益的,那么购房合同违约诉讼程序是怎样的呢?

  一、购房合同违约诉讼程序是怎样的

  1、写诉状;

  2、立案;

  3、庭前调解;

  4、庭审(开庭、法庭调查、质证、辩论、最后陈述、休庭);

  5、领取判决;

  6、申请执行

  二、购房合同纠纷起诉流程

  1、案件的判决结果要看法律规定以及双方的证据。现在,尚未开庭,判决结果未出,不能判定法官的行为是否偏袒,您现在主要是对诉讼程序不了解,才会产生各种误会。

  2、法官主动调取证据是法律法规允许的,有法律法规规定的情形的,法院可以主动调取证据或应一方申请调取证据,并不属于偏袒一方。您如果有法律法规规定的情形,也可以申请法官主动调取证据。

  3、立案八个月未开庭确实是不正常的,可以向有关机关反映。但如果被告充分利用了法律规定的程序,拖延开庭的时间,立案八个月未开庭是可能存在的。如果是被告利用法律规定的程序,与法官无关。律师就经常利用法律规定的程序,拖延审判的期限,以取得对自己最有利的结果。

  三、购房合同违约的诉讼时效

  民法通则第137条的规定,“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”。根据该条规定,当事人追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算,这也是大多数人的观点。

  《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定,并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点,但在实际操作中,也并不是说一旦超过2年时间,买受人就一概丧失了追究违约责任的权利,而是应对具体情况具体分析:

  (一)合同约定“出卖人逾期交房,按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析,此时的违约金是一个可以确定的数额,属于一时性债权,应当从约定的交房之日起算诉讼时效;

  (二)合同约定“出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权,它是按日计算并支付的,即违约一日就有第一日的违约金,违约二日便有第二日的违约金,每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权,因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。



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