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胡叶凤律师   胡叶凤律师,中共党员,执业于浙江泽大(平湖)律师事务所,系中华全国律师协会会员,浙江省律师协会会员,平湖市法律援助中心志愿者,严格遵守职业道德和执业纪律,以事实为依据、以法律为准绳,为客户提供最优质、最专业... 详细>>

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律师姓名:胡叶凤律师

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法律常识

购房合同没约定违约责任如何处理

目前普遍存在的纠纷现象主要集中在购房合同没写违约责任,导致一方违约,给对方造成损失。众所周知,房产是一种高消费产品,买一套房子,对于普通的老百姓来说,可能要倾尽一生所有,还要向银行贷款。在购房合同中,房屋作为一种特殊标的物,金额大、对质量认定的专业性要求高,购房合同中也是纠纷频发,虽然我国对购房合同出台过制式合同,但条款过于笼统,还是不能避免纠纷。

  一、只要双方订立的合同是合法有效的,就受法律保护,如果没有约定违约条款,一样有违约责任。

  《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这就是法律对违约方采取的强制制裁措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬”,第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失”,第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定,对于买卖合同的违约方,你公司可以要求其继续履行合同,承担违约责任,以及赔偿损失。

  二、承担违约责任和违约事项包括:

  1?签订认购书后,购房者不买房或要求换房,卖房者不卖房或要求换房;

  2?购房者不按期付款

  3?卖房者不按期交房;

  4?面积变动超过约定幅度;

  5?房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位

  6?产权过户手续不全或不能按期办理。

  三、购房违约金是如何计算的?

  在合同中一般都有规定,有的是预期90天内,按照已付款利息支付,从合同交房到实际交房计算。

  第1付款利息,就是按照银行同期贷款利息按日计算。

  第2违约金计算,根据双方约定合同按多少比例的计算方法,例如:按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。

  四、如果购房者觉得违约金过低,购房者可以要求退房,一般有三种情况就可以退房了:

  1、延期交付房屋到了合同中约定的交房日后,却迟迟得不到卖房者的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的,购房者就有权要求退房,并要求返还订金或支付房款利息。

  2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房者可以提出退房并要求退赔利息。

  3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据近日司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者可以提出退房并要求赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。



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